Your building is talking, are you listening?

Uw gebouw praat tegen u, luistert u wel?

De dag dat ik mijn eerste PC kreeg herinner ik mij nog goed. Ik was 7 en dolblij. Dit apparaat kon dingen die we kort daarvoor nog voor onmogelijk hielden. Inmiddels zijn we een paar jaar verder en wat er nu technologisch allemaal kan is soms bijna niet te bevatten. En het stopt niet. Ik ben onlangs in New York geweest waar ik de NYC Real Estate Tech 2018 bezocht en ik weet: er gaat de komende tijd nog heel veel ‘gewoon’ worden wat we nu nog voor onmogelijk houden. Grootste verandering: toen ik die PC kreeg, toen ik 7 was, ondersteunde de PC de mens nog. Straks is het andersom en ondersteunen wij als mensen de PC. Ook op de vastgoedbranche heeft dat een enorme impact, niet in het minst als het gaat om benodigde competenties. Daarom de hamvraag: uw gebouw praat al tegen u, luistert u wel?

Stenen, daar gaat het om bij vastgoed toch?

Fout. Helemaal niet zelfs.

De eindgebruiker, daar gaat het om.

Sterker nog: over niet al te lange tijd wordt de waarde van een gebouw bepaald door de data die de eindgebruikers produceren. Hoe meer informatie en inzichten je hebt, hoe beter je het gebouw kunt exploiteren, hoe hoger de rating van de gebruikers. Wat je nu doet op booking.com – een vakantiebestemming boeken, mede op basis van hoe anderen die plek hebben ervaren – doen eindgebruikers straks ook voor gebouwen. En dan geldt heel simpel: hoe meer sterren, hoe hoger de waarde van het gebouw.

De uitdaging ligt in het analyseren van data

Dat betekent nogal wat voor partijen die zich bezighouden met vastgoed. En voor MVGM dus. Niet alleen hebben die ratings ook invloed op óns imago, data goed interpreteren en excellente service verlenen wordt belangrijker dan ooit. Want de techniek – wat er kan – daar gaat het allang niet meer om. Wat je met die techniek doet, dat is wat belangrijk is. Neem het voorbeeld van sensoren. Die zijn tegenwoordig zo groot als een sim-kaartje en gaan 15 jaar mee. 15 jaar lang meten ze de temperatuur, de luchtvochtigheid, de aanwezigheid van mensen en nog veel meer. Het plaatsen van zo’n sensor is de moeite niet. Dat is zo gepiept. Maar het analyseren van de geproduceerde data en de opgedane inzichten toepassen in de gebouwtechnologie, daar ligt de grote uitdaging. Dát werk, daar zijn compleet andere competenties voor nodig. Dan gaat het om analytisch vermogen, creativiteit, empathisch vermogen en procesdenken met heel veel commerciële denkkracht.

Ook cruciaal: samenwerken. Innoveren werkt alleen als je informatie deelt, werd ons vanaf het podium in de oren geknoopt. Nu voel je nog wel eens in de branche: ‘Als ik data heb, heb ik macht.’ Maar het is precies andersom. Denk maar aan al die succesvolle startups, die delen data zodat ze samen kunnen innoveren. Daar kunnen we in de vastgoedbranche nog wel stappen zetten. Voor benchmarks delen we hier en daar al wel informatie, maar op detailniveau houden we de dingen graag nog voor onszelf.

Waar heeft de huurder behoefte aan?

Real time data uitwisselen, dat is wat we over een paar jaar doen. En dan komen we los van traditionele denkwijzen. Dan gaan we mobiliteit en vastgoed bijvoorbeeld integraal benaderen en concepten ontwikkelen voor short stay. Heb je voor 3 maanden een project aan de andere kant van het land, dan kun je daar voor die periode een compleet ingericht appartement huren. Huisvesting als service dus.

Of het voorbeeld van al die vierkante meters die eigenlijk het merendeel van de tijd niet worden gebruikt. Waarom een aparte slaapkamer als je die maar 1/3 van de dag gebruikt? Als je er zo naar kijkt komen er wellicht kleinere woningen met verschuifbare wanden. Overdag is die ruimte een grote woonkamer, ’s nachts een grote slaapkamer. Dan krijg je heel ander technisch onderhoud, maar dan is niet de centrale vraag. De centrale vraag is: waar heeft de huurder behoefte aan?

Dat gezegd hebbende, wat gebeurt er met al die vierkante meters parkeergarage als we straks auto’s hebben die rijden zonder chauffeur? Dat worden misschien wel warehouses voor e-commerce. Die beweging zie je nu al elders op de wereld: warehouses nemen de plek in van winkelcentra. Mensen bestellen online en door de centrale ligging in een stad worden de goederen snel en efficiënt bij de mensen thuisgebracht.

Geautomatiseerde processen én veel persoonlijke aandacht

Maar andere competenties dus, die zijn nodig. We zijn daar bij MVGM al behoorlijk mee op weg. Neem het process flow management: als je zorgt dat je processen optimaal zijn, kun je veel meer automatiseren. We zijn daarom een paar jaar geleden al begonnen met het in kaart brengen van alle standaard processen, zoals het hele proces rond het melden van een reparatieverzoek. Die standaard processen kunnen dan volledig via de computer (of welk device dan ook) worden afgehandeld. Dat zorgt voor een enorme efficiencyslag. Maar om die processen zoveel mogelijk te simplificeren heb je mensen nodig die blijven vragen: Waarom? ‘Waarom is die stap nodig?’ ‘Waarom zou het zo moeten?’

De processen die afwijken van de standaard vul je dan met persoonlijke aandacht en producten en diensten excellent in. Zelf, of in samenwerking met andere partijen die op onderdelen heel goed zijn.

Vastgoedmanagement als integrator

Zo werd in New York duidelijk dat vastgoedmanagement in de VS al steeds meer een integrator is. Het bij elkaar brengen van alle partijen dus, om de eindgebruiker optimaal te bedienen in het oplossen van zijn probleem. Dat betekent ook dat je als vastgoedmanager nadenkt over welke onderdelen van de bedrijfskolom je zelf wil doen en welke je wilt outsourcen. Maar jij bent en blijft wel de partij die de uiteindelijk servicebeleving van de huurder heel dichtbij heeft. Ik weet dat wij als MVGM die rol heel goed kunnen (gaan) vervullen.

Technologie is een middel, geen doel

Tot slot: technologie blijft een middel. Het is geen doel op zich. “Human power is necessary for every technology problem.” Het blijft over mensen gaan. Meer nog zelfs. De vastgoedwereld is een wereld waarin we nu eerst nog nadenken over of we kunnen bouwen en verkopen. Maar het gaat juist eerst om begrijpen wat de eindgebruiker, de huurder, nodig heeft, en daarna de technologie toepassen. En ja, die technologie ondersteunt ons dan niet meer. Nee, wij ondersteunen de technologie.

Cor Treure is directeur IT en innovatie bij MVGM. In die functie richt hij zich op het aansturen van en adviseren over innovatieve procesverbetering. Daarbij heeft hij altijd bijzondere aandacht voor IT, duurzaamheid én de menselijke factor. Ook bij het veranderen van de vastgoed supply chain gaat het immers over de inzet van mensen en systemen én hun onderlinge relatie.