De juiste huurprijs bepalen voor woningen in het middensegment? Data-analyse!

Het is een steeds groter wordend probleem voor vooral de starters op de woningmarkt: een huurwoning vinden die ze kunnen betalen. Het is in Amsterdam bijvoorbeeld geen uitzondering om voor 60 m2 maandelijks €1.100 huur te moeten betalen. Dat kunnen maar weinig starters – een grote groep van mensen van 25-35 jaar – zich veroorloven. Maar hoe bepaal je als gemeente, ontwikkelaar of belegger eigenlijk die huurprijs? Stel je dit vast op basis van marktreferenties of moet je kijken naar je doelgroep en wat voor hen financieel haalbaar is?

Watson + Holmes is een dochteronderneming van MVGM die zich specialiseert in het verzamelen en verwerken van data met betrekking tot vastgoed om dit vervolgens te leveren in de vorm van analyses en advies. Wij hebben een model ontwikkeld waarmee met data-analyse inzicht wordt verkregen in wat de doelgroep is van het project. Vervolgens wordt er gekeken welke woonlasten deze doelgroep kan dragen en of dit aansluit met de marktreferenties. Het doel: realistische huurprijzen voor het middensegment. Gemeentes als Amsterdam en Groningen, maar ook beleggers en ontwikkelaars werken hier al mee.

Wonen is een basisbehoefte

Mensen moeten kunnen blijven wonen, dat is simpelweg een basisbehoefte. Toch is dat voor starters heel moeilijk te realiseren. De huurprijzen in de stad rijzen de pan uit en de stad uitgaan omdat buiten de stad de huizen betaalbaarder zijn, dat is lang niet altijd een optie. Deze groep valt daardoor tussen de wal en het schip. Sommigen kiezen er ‘dan maar’ voor om meer dan 40% van hun inkomen aan woonlasten uit te geven, maar qua besteedbaar inkomen zit deze groep dan op het niveau van een uitkering. Terwijl zij veelal wel hoogopgeleid zijn. Ook voor middeninkomens wordt het steeds moeilijker om een huurwoning te vinden. Maar leraren, brandweerlieden en politiemensen moeten natuurlijk ook gewoon kunnen blijven wonen in de stad.

Wat kan en wil de doelgroep betalen?

Gemeenten kiezen er daardoor voor om bij nieuwbouw van huurwoningen afspraken te maken over de maximale huurprijs. Maar ook beleggers en ontwikkelaars zien dat streven naar huurmaximalisatie lang niet altijd goed uitpakt. Voorbeelden daarvan zien we bij Watson + Holmes in onze dagelijkse praktijk. Van een portiekflat uit de jaren ’60 in een achterstandswijk wordt dan een sjiek, hip gebouw gemaakt, waarna de huurprijzen verdubbelen of zelfs verdrievoudigen. Maar die appartementen staan vervolgens leeg omdat de doelgroep dat simpelweg niet kan en wil betalen voor een woning op die locatie. Als een huurwoning in zo’n gebouw €1.500 per maand kost, is daar een bruto maandsalaris voor nodig van ongeveer €6.000. Tweeverdieners halen dat misschien nog, maar als zo’n appartement 50 m2 is en er geen lift zit in het gebouw hebben ook tweeverdieners dat geld er niet voor over.

Database met terrabites aan data

Nou is het natuurlijk niet zo dat er bij renovatie of nieuwbouw niet aan de doelgroep wordt gedacht. Zeker niet zelfs. Geen projectontwikkeling start zonder onderzoek te doen naar de doelgroep. Maar onze ervaring is dat dit nooit echt goed tot uitdrukking komt in de huurprijs. En precies daarbij kan Watson + Holmes helpen. Wij beschikken namelijk over een database waarin elke dag terabytes aan data worden verwerkt. We registeren bijvoorbeeld alle huurwoningen en transacties en inkomens van huishouders en vanuit die data kunnen we inzichten genereren die voor tal van beslissingen waardevolle input geven.

Als u bouwt voor starters die in het centrum willen wonen, wat voor inkomen hebben die starters dan en wat hebben zij voor zo’n woning over? Of antwoord op de vraag hoe de woningmarkt zich werkelijk ontwikkelt in een stad. Over krapte wordt veel geschreven, maar wat is dat precies? Als mensen zeggen dat ze dringend op zoek zijn, zegt dat dan iets? Zoeken ze echt? Wij weten dat je beter kunt kijken naar hoe snel iets van de markt af is. Dat zegt namelijk echt iets over krapte. Wij kunnen dit soort verschillen berekenen per buurt, zodat u ook inzicht krijgt in de onderlinge verhoudingen binnen de stad.

En waarom zijn er dan verschillen tussen wijken en buurten? En waarom wordt de ene renovatie wel een succes en de andere niet? Op al dat soort vragen kunnen wij feitelijke antwoorden geven. Niet gebaseerd op onderbuikgevoelens of aannames, maar op data. Zodat u gedegen beslissingen kunt nemen. We zijn dus niet enkel een dataleverancier, want we leveren niet de data. We leveren analyses en advies waar u echt iets mee kunt.

Anders denken over huurprijsbepaling

Onder anderen de gemeenten Amsterdam en Groningen maken gebruik van onze diensten. Zij nemen de inzichten die wij genereren bijvoorbeeld als onderbouwing mee in tenders en marktwaarde berekeningen. Maar ook steeds meer beleggers en projectontwikkelaars zien dat het anders kan. Ze zien dat zij in de huurprijsbenadering ‘reverse thinking’ kunnen toepassen waarbij niet de markt, maar het inkomen van de doelgroep het uitgangspunt is bij de bepaling van de huurprijs.

Uitgangspunt = inkomen doelgroep

Kortom: met alle data die tegenwoordig beschikbaar is, wordt het mogelijk om het proces van de waardering van een woning om te draaien en de financiële mogelijkheden die de doelgroep heeft als uitgangspunt te nemen. Dat is belangrijk, want wonen gaat niet alleen over stenen en cijfers en huurmaximalisatie, het gaat over mensen. Mensen die graag een eigen plek hebben om te wonen. Bovendien, er na de realisatie van een complex of wijk pas achter komen dat de doelgroep te weinig verdient, voor wat je aan huurinkomsten wilt genereren wil niemand, toch?

Benieuwd naar meer informatie?

Wilt u meer weten over de data-analyses die Watson + Holmes uitvoeren. Kijk dan op www.watsonholmes.nl of neem contact met mij op, ik vertel u graag meer.

[medewerker id=170]