Hoe belangrijk is uw (duurzame) meerjarenonderhoudsplan?

Onlangs schreef mijn collega Susanne de Roos over het belang van het hebben van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Is er door de VvE namelijk geen MJOP opgesteld en vastgesteld, dan moet een VvE volgens de ‘Wet Verbetering Functioneren VvE’s’ jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. Dat kan om veel geld gaan. Daarom is het verstandig een realistisch meerjarenonderhoudsplan op te stellen, omdat de hoogte van het reservefonds dan daarop gebaseerd wordt. Maar hoe doet u dat, een meerjarenonderhoudsplan opstellen? En hoe doet u dat slim, zodat u op de juiste momenten de juiste duurzaamheidsmaatregelen neemt? MVGM heeft de expertise om u hierbij te helpen.

Slecht ingeschatte MJOP’s

Als de term meerjarenonderhoudsplan nieuw voor u is: in zo’n plan staat welk onderhoud er in de komende jaren moet plaatsvinden, wat een indicatie van de kosten is en wat zodoende de spaarbehoefte van een VvE zou moeten zijn.

Natuurlijk wilt u dat het meerjarenonderhoudsplan van uw VvE zo realistisch mogelijk is. Dat gaat nu echter vaak nog mis. Dat komt doordat MJOP’s veelal worden gebaseerd op vaste bedragen. Eén vierkante meter dakbedekking kost bijvoorbeeld gemiddeld €100. Er kan echter nogal een verschil zijn tussen het type dak. Heeft u een ‘ingewikkeld’ dak met veel opstanden, dakdoorvoeren, valbeveiliging en liftopbouwen, dan kost één vierkante meter dakbedekking u veel meer.

Theorie versus de praktijk

Andersom komen wij het ook tegen. Wij kregen onlangs een VvE in beheer waarvoor in het MJOP veel te hoge kosten waren gerekend. Dat kwam doordat in dat MJOP werkelijk alles was opgenomen en alles ook op basis van de theoretische levensduur van het materiaal. De praktijk is echter vaak anders. In theorie zou de lift bijvoorbeeld na 20 jaar vervangen moeten worden. Maar in dit gebouw werd de lift nauwelijks gebruikt, waardoor deze na 20 jaar nog lang niet aan vervanging toe was. Het dak zou in theorie na 25 jaar vervangen moeten worden. Maar omdat er grind op het dak lag was deze nog in goede staat. Alleen de randen moesten weer ingeplakt worden, waardoor het dak zeker weer 10 jaar mee kon.

Technische én boekhoudkundige kennis nodig

Dat dit nog vaak misgaat komt een beetje door de historie van VvE’s. Vroeger zijn VvE’s opgericht om een gebouw in stand te houden en om te kunnen sparen daarvoor. Dat werd vooral gedaan door administratiekantoren die puur boekhoudkundig zijn onderlegd. VvE’s regelden vaak zelf schoonmaak en schilderwerk. Veel gebouwen zijn nu echter ouder en aan alleen een schilderbeurt heeft zo’n gebouw niet genoeg. Er zijn vaker grootschalige renovaties nodig en daar zijn de meeste administratiekantoren niet op ingesteld. Technische kennis is net zo belangrijk geworden als boekhoudkundige kennis. Helemaal nu verduurzaming een grotere rol gaat spelen.

Beter MJOP en realistische kosten

Daarom doet MVGM het anders. Wij zijn zowel boekhoudkundig als technisch sterk. Wij doen de administratie van uw VvE, maar nemen ook dagelijks alle storingen aan en komen regelmatig op het complex om klachten en storingen te voorkomen. Wij kennen het gebouw en de historie daardoor goed, waardoor we ook een betere inschatting kunnen maken van wat iets werkelijk kost. We kijken echt naar het gebouw en het gebruik en daardoor krijgt u een beter MJOP en realistische kosten. We weten bijvoorbeeld dat een lift nauwelijks wordt gebruikt en dus niet na 20 jaar vervangen moet worden. Als de vervanging van uw lift is opgenomen in het contract met de liftleverancier wijzen wij u erop dat u hier geen kosten voor hoeft te reserveren.

Continu bijsturen

MVGM herziet uw MJOP regelmatig, waarbij wij ook de conditie van de materialen controleren. In een MJOP dat bijvoorbeeld 10 jaar vooruit kijkt kan het dak buiten die scope vallen. Maar 15 jaar verder moeten de kosten voor het dak wel worden gereserveerd. We updaten het MJOP elk jaar en herzien het elke drie jaar uitgebreid zodat u niet voor verassingen komt te staan.

Duurzaamheid in uw MJOP

En die verduurzaming? Die nemen we natuurlijk in uw nieuwe duurzame MJOP mee. Moet de gevel worden schoongemaakt en opnieuw gevoegd, dan bekijken we direct of nieuwe en betere isolatie nodig is. Moet het dak vervangen worden, dan verhogen we ook daar de isolatiewaarden. Ledverlichting? Wij rekenen door wat het beste en meest voordelige moment is om de lampen te vervangen.

Benieuwd naar meer informatie?

Wilt u meer weten over wat wij voor uw VvE kunnen betekenen? Neem gerust contact met mij op, ik beantwoord uw vragen graag.

[medewerker id=117]