Overige specialisaties

De overheidsinterventie gaat effect hebben op de waarde van woningbeleggingen

Geplaatst op door R. (Ronald) van Hasselt
De berichtgeving rondom veranderingen en onzekerheden in de vastgoedmarkt lijkt anno mei 2022 oneindig. Waar halverwege maart de berichtgeving rondom de koppeling van inflatie en huurverhoging het nieuws nog domineerde, zijn momenteel de voornemens van Hugo de Jonge om de middenhuur te reguleren en de verhoging van de overdrachtsbelasting, het gesprek van de dag. MVGM Research zet de belangrijkste ontwikkelingen die invloed hebben op de waarde van vastgoed op een rijtje:

Huidige ontwikkelingen en plannen

  • Verhoging overdrachtsbelasting: De ministerraad heeft ingestemd met de Voorjaarsnota. Uit deze nota blijkt dat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 niet naar 9% gaat, maar naar 10,1% voor verkrijging van niet-woningen en woningen die niet zelf worden bewoond.
  • Regulering van de middenhuur: Het ‘Programma Betaalbaar Wonen’ is halverwege mei als onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda gepubliceerd. Het ministerie wil onder andere, door regulering van de middenhuur, de betaalbaarheid van huurprijzen waarborgen. Het plan is om de liberalisatiegrens te verhogen waardoor meer woningen binnen de gereguleerde sector zullen vallen, met een huurprijs die gelijk is aan de maximaal redelijke huur conform de punten van het woningwaarderingsstelsel (WWS) behorende bij die woning. Hoewel de precieze afspraken nog niet bekend zijn, lijkt het erop dat verhuurders in de toekomst voor maar een klein deel van de woningen de vrijheid hebben om zelf een aanvangshuurprijs te bepalen. De exacte bovengrens is nog onbekend, maar de grens komt waarschijnlijk tussen €1.000 en €1.250 per maand te liggen (dit staat gelijk aan 187 en 232 WWS-punten).
  • Cap op de WOZ: Naast de regulering van de middenhuur aan de hand van het WWS, is eerder bepaald dat de WOZ-waarde van woningen maar voor 33% mag bedragen van het totaal aantal punten, wanneer het aantal WWS-punten boven de liberalisatiegrens ligt. Wanneer de WOZ-waarde voor meer dan 33% meetelt in de punten, is de cap op de WOZ-waarde van toepassing en wordt het totaal aantal punten aangepast (op enkele uitzonderingen na).
  • Stijging inflatie en huurverhoging: Met oog op de huidige inflatiecijfers, 9,6% (jaarmutatie april 2022 CPI volgens het CBS), lijkt de wet om huurverhoging te koppelen aan de inflatie juist een negatief effect te hebben op de betaalbaarheid van huurwoningen. Aanleiding voor onze nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, om hier de regie te pakken. De minister kondigt een internetconsultatie aan, waarbij belanghebbende kunnen reageren op de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen. De huurverhoging in de vrije sector kan dan per 1 januari 2023 worden vervangen door een bij ministeriële regeling vast te stellen maximering van de huur.
  • Oplopende bouw- en onderhoudskosten: Uit recente cijfers van het CBS blijkt dat de bouwkosten de afgelopen maanden blijven toenemen (met name door kostenstijging van het materiaal). In vergelijking met het eerste kwartaal van 2021 zijn de totale bouwkosten in het eerste kwartaal van 2022 bijna 27% hoger. Ook voor onderhoud en verduurzaming geldt dat de kosten toenemen.
  • Toenemende rente op vastgoedfinancieringen: Hoewel de rente nog steeds op een laag niveau staat, neemt deze snel toe. De actuele kapitaalmarktrente van een 10-jaars staatslening staat momenteel (eind mei 2022) op 1,26%. Een half jaar terug was deze rente nog negatief, met –0,1% (Bron: IEX).

Welk mogelijke effect heeft dit op de waarde van woningbeleggingen?

Ter reflectie zijn er reeds eerder politieke maatregelen genomen in Nederland, waaronder de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 van 2% naar 8%. Op dat moment was er sprake van een sterk opgaande markt, waarin deze maatregel heeft geleid tot afvlakking van de waardeontwikkeling in de eerste twee kwartalen van 2021. De impact bleek beperkt: er was sprake van grote vraag naar woningbeleggingsproducten met relatief weinig aanbod, stijgende transactieprijzen van woningen, een lage rente, met als gevolg dat het effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting gedempt werd. Deze fiscale aanpassing zorgde destijds wel voor terughoudendheid in de markt. In de huidige markt is de situatie wezenlijk anders dan begin 2021. De verhoging van de overdrachtsbelasting gecombineerd met het overige pakket van politieke maatregelen, geeft meer onzekerheid (en dus een hoger risicoprofiel) dan bij de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021. Momenteel is er sprake van een ander marktsentiment met onder andere hoge bouwkosten, stijgende rentes en afvlakkende transactieprijzen van woningen. MVGM Research is van mening dat door deze ontwikkelingen de rendementen verder onder druk komen te staan. Allereerst hebben de maatregelen effect op de inkomsten. Huren zullen door maatregelen zoals de cap op de WOZ-waarde en de regulering van de middenhuur dalen. Daarnaast stijgen de terugkerende lasten door de sterk stijgende bouw-, onderhouds- en rentekosten. Als al deze maatregelen doorgang vinden, verwacht MVGM Research dat er een correctie op de waarde zal plaatsvinden. Het marktsentiment is momenteel echter al aan het veranderen. MVGM Research houdt alle ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Heeft u vragen over deze ontwikkelingen of wilt u de impact van deze ontwikkelingen inzichtelijk maken voor uw vastgoed? Neem contact met ons op! [medewerkers ids=381]