Betaalbaarheid blijft stabiel op krappe huurwoningmarkt

De betaalbaarheid van een geliberaliseerde huurwoning is de afgelopen jaren relatief stabiel gebleven. Er is echter wel sprake van een krappe markt. Met name het middeldure segment kent een hoge vraag en een beperkt aanbod. Dit leidt tot stijgende huurprijzen en steeds kleinere appartementen. Dit blijkt uit het rapport “Huurwoningmarkt rapport H1 2018” van MVGM Vastgoedtaxaties.

Huurprijzen stijgen en appartementen worden kleiner

In de eerste zes maanden van 2018 is de mediane huurprijs op de geliberaliseerde huurwoningmarkt met 4,1% gestegen tot €9,56 per m². De mediane huurprijs bedroeg €930 per maand, de stijging van de absolute maandelijkse huurprijs is met 2,2% echter minder sterk dan de stijging van de prijs per m². Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat huurwoningen steeds kleiner worden. Aan de ene kant zijn nieuwbouwappartementen gemiddeld gezien kleiner geworden en aan de andere kant zijn veel bestaande woningen en appartementen opgesplitst in meerdere kleinere eenheden.

Inkomensgroei zorgt voor licht verbeterde betaalbaarheid

Ondanks dat de huurprijzen gestegen zijn is de betaalbaarheid van een huurwoning de laatste tijd niet achteruit gegaan. Naast een stijging van de huurprijzen liet het besteedbaar inkomen ook een stijging zien. Tussen 2014 en 2018 zijn de inkomens gemiddeld zelfs iets harder gestegen dan de mediane maandelijkse huurprijs. Het percentage van het besteedbaar inkomen dat aan de huur van een woning word besteed is gedaald van 40% in 2013, tot 38% in de eerste helft van 2018. Roger Felix, Directeur van MVGM Vastgoedtaxaties: “Een dak boven het hoofd is een eerste levensbehoefte, daarom is een stijging van de huurprijs altijd een gevoelig onderwerp. De groei van de kosten moet in verhouding worden gezien met de groei van de baten om tot een genuanceerd en eerlijk beeld van de markt te komen. Ondanks de licht verbeterde betaalbaarheid kreeg een woninghuurder in de eerste helft van 2018 voor hetzelfde geld echter wel 7 m² minder woonruimte dan in 2014.”

Middeldure huurwoningen worden snel verhuurd en aanbod daalt

Dat de betaalbaarheid relatief stabiel is gebleven betekent echter niet dat er geen knelpunten zijn op de geliberaliseerde huurwoningmarkt. Het grootste knelpunt is het tekort aan betaalbare huurwoningen in de grote steden. Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is het afgelopen jaar met ruim 18% toegenomen. Dit komt echter volledig op het conto van het duurdere segment. In het segment van €710 tot €1.000 (middeldure huur) is het aanbod licht gedaald. Gekeken naar de vier grote steden blijkt dat het aanbod van middeldure huurwoningen met bijna 15% is afgenomen in een jaar tijd, terwijl het aantal huurwoningen boven de €1.000 met ruim 40% toenam.

Middeldure huurwoningen worden gemiddeld ook sneller verhuurd dan huurwoningen met een huurprijs van meer dan €1.000 per maand. In de grote steden is dit verschil het grootst, hier wordt een middeldure huurwoning ruim 25% sneller verhuurd dan een huurwoning in het duurdere segment.

Aanbod van middeldure huurwoningen moet worden vergroot

Een betaalbare huurwoning wordt steeds moeilijker vindbaar. Met name voor starters in de grote steden is dit een groot probleem. Een woning van meer dan €1.000 per maand kunnen ze niet betalen. Om toch een woning te vinden zullen starters een woning moeten delen met vrienden of moeten ze uitwijken naar locaties waar woningen nog betaalbaar zijn. Wonen in de stad moet voor starters betaalbaar blijven. Om ook deze groep te kunnen huisvesten zullen er snel extra middeldure huurwoningen moeten worden gerealiseerd en de doorstroming op de woningmarkt zal bevorderd moeten worden.