Waardesturing en assetmanagement; waar doe je dat binnen een corporatie?

Gerard Bakker van MVGM Wonen | Waardesturing en assetmanagement zijn inmiddels welbekende begrippen in corporatieland. Maar wat is hun plaats in de organisatie? Bij woningbeleggers is die plek veel duidelijker. Logisch: het vermogen, zeg maar de euro, is daar de baas. Maar zou die duidelijke plek voor waardesturing en assetmanagement bij woningcorporaties ook niet moeten gelden? Juist vanwege het maatschappelijk belang?

Een paar weken geleden bezocht ik de Woningcorporatiedag 2016. De locatie, Nijenrode, was perfect. Het weer was voor het eerst dit jaar op weg naar beter, er waren veel aardige mensen en op de agenda stonden boeiende onderwerpen, gebracht door begaafde sprekers.

Denken als een belegger, handelen als corporatie

Eén spreker die dag kwam uit een hoek die je op zo’n dag niet direct zou verwachten: de ING bank. Zijn onderwerp was ‘Met waardesturing naar meer maatschappelijk rendement’. Beter kun je de beide werelden van de bank en de corporatie niet in één zin verbinden, dacht ik van tevoren. Wat volgde was een zeer boeiende presentatie, ik heb ‘m digitaal voor de geïnteresseerden.

Het toeval wil dat ik een paar dagen later in Vastgoedmarkt (mei 2016, pag. 37) het verhaal van deze spreker  nog een keer tegenkwam, nu iets meer uitgewerkt, met een medeauteur en iets anders van toonzetting. Het artikel heet ‘Denken als een belegger, handelen als een corporatie’. Goed gevonden door de auteurs: een iets ander publiek en een andere pakkende titel, maar de vlag dekt opnieuw volledig de lading.

Do’s en don’ts in waardesturing

Het artikel gaat eerst kort in op de evolutie in denken over vastgoedsturing in de corporatiesector en bespreekt vervolgens de voordelen van waardesturing in zes heldere statements en de do’s en don’ts daarvan (en dan hebben we het alleen nog maar over Waardesturing 1.0).

Het 6e statement bleef mij in het bijzonder bij. Het luidt ‘Waardesturing, indien goed geïmplementeerd, zorgt ervoor dat een corporatie in control is op het gebied van financiën, risico’s en maatschappelijke impact’. Daarmee wordt, lijkt mij, de essentie van de moderne corporatie in één zin gepakt. Nu gaat het mij vooral om dat ene kleine tussenzinnetje; ‘indien goed geïmplementeerd’.

Wat is de plek van assetmanagers?

Ik kom veel bij corporaties over de vloer. Waardesturing is een term die je steeds vaker tegenkomt, evenals assetmanagers. Die hebben dan ook alles met elkaar te maken. Wat mij wel opvalt is de plaats die assetmanagement en waardesturing tot nu toe inneemt in de organisatie. De verschillen zijn groot. Bij de één is de assetmanager ergens onderaan een organigram onder Wonen geplaatst, bij de ander als staffunctie van de bestuurder, bij de derde als lijnmanager binnen Vastgoed.

Het artikel in Vastgoedmarkt vermeldt dat waardesturing niet het speeltje is van de bestuurder, maar moet worden doorgevoerd in de hele organisatie. En zo is het maar net. Maar dan is nog steeds de vraag waar je waardesturing c.q. de assetmanager dan wel hiërarchisch plaatst binnen de corporatie.

Drie Kamer Model van Conijn

Ik denk dat het inmiddels veelvuldig gehanteerde Drie Kamer Model van Conijn hier handvatten biedt. In dit model kun je echter op het eerste gezicht geen hiërarchie ontdekken. Het lijken drie functies die op basis van gelijkwaardigheid er met elkaar moeten zien uit te komen, waarbij de verschillen in type corporatie –van sociale huisvester tot maatschappelijke belegger- de pikorde maar moet bepalen.

Veel corporaties vinden, opnieuw volgens het artikel, zelf het wiel uit op het punt van succesvol implementeren van de waardesturing. Ik denk dat dit komt doordat de hiërarchie tussen Vermogenskamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke kamer niet duidelijk is. Dat is ook wel logisch, vanwege de transitie waarin de sector zich bevindt: van huisvester via vastgoedmanagement naar waardesturing. Is het vermogen nou de baas, of de stenen of de huurders?

Het vermogen de baas?

Bij woningbeleggers is het wel duidelijk: het vermogen is de baas. De geldschieter betaalt de stenen en de stenen huisvesten huurders. Ziehier de trits portefeuillemanagement – assetmanagement – propertymanagement. Wie betaalt, bepaalt. Maar waarom zou deze volgorde, ook in hiërarchische zin, ook niet voor corporaties gelden?

Immers, het vermogen van de corporatie is niet zomaar een zak geld, het is maatschappelijk gebonden vermogen. Dat schept op het hoogste beleidsniveau een verplichting en geeft richting aan de bestemming; de inzet van dit vermogen moet het maatschappelijke doel dienen. Geld als middel, niet als doel. En heel concreet toegepast op de kerntaak van iedere corporatie; hoe beter dit vermogen rendeert, hoe meer dat bijdraagt aan de betaalbaarheid van de woningen.

Zonder wrijving geen glans

Ik pleit dus voor een aangepast Drie Kamer Model; in plaats van een gelijkzijdige driehoek graag een piramide. Dezelfde zoals we die kennen van commercieel vastgoedmanagement. Maak het maar een beetje duidelijker en daardoor ook spannender in de hiërarchie. Zonder wrijving geen glans. Dan komt die Waardesturing 2.0, waarvan het mooie artikel in Vastgoedmarkt spreekt, er ook eerder. Die volgende stap is niet meer sturen op complexen, maar substantiële waarde toevoegen aan wijken. Als dat geen maatschappelijk belang is?

Bent u het hier mee eens of juist niet? Laat het ons weten. Leuk als u contact opneemt.

[medewerker id=33]