Zarządzanie zarządcami, Wejście nowego gracza na polski rynek zarządzania nieruchomościami

Zarządzanie zarządcami

Wejście nowego gracza na polski rynek zarządzania nieruchomościami

Alex Hayes

Wiele osób było zaskoczonych, gdy latem ubiegłego roku JLL ogłosił, że wycofuje się z linii biznesowej zarządzania nieruchomościami w Europie i sprzedaje działalność holenderskiemu zarządcy nieruchomości MVGM. Naszymi rozmówcami są Maarten de Haas, dyrektor handlowy MVGM International na Europę, oraz Virginie de Baere, dyrektor zarządzająca na Polskę, którzy opowiedzieli o kulisach transakcji oraz planach rozwoju

Alex Hayes, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Historia MVGM zaczęła się…

Maarten de Haas, dyrektor handlowy MVGM International na Europę: Firma MVGM powstała w 1956 roku. A na początku XXI wieku nastąpił znaczący wzrost wykorzystania outsourcingu, z czego udało się nam skorzystać. W tym czasie byliśmy jeszcze częścią holenderskiej firmy ubezpieczeniowej Aegon. Działalność ubezpieczeniowa i zarządzanie nieruchomościami zostały rozddzielone w 2007 roku (poprzez wykup menedżerski). Myślę, że właśnie ten moment był prawdziwym początkiem działalności MVGM w obszarze zarządzania nieruchomościami. Od tego czasu – a upłynęło już dobre 12-13 lat – koncentrujemy się na poszerzaniu oferty, dostarczaniu wysokiej jakości usług i ekspansji – zarówno organicznej, jak i poprzez nabycia innych podmiotów. MVGM sfinalizowało wiele takich umów, początkowo głównie w Holandii, ale także na rynku niemieckim; a w końcu nastąpiło także przejęcie biznesu zarządczego od JLL, które zapewniło nam zasięg europejski.

Virginie, jak to jest nagle zacząć pracować w innej firmie?

Virginie de Baere, dyrektor zarządzająca MVGM International na Polskę: To przyszło w bardzo naturalny sposób i dało spore możliwości działania. Dodatkowo obie strony skupiły się na transakcji, dlatego została sfinalizowana naprawdę bezproblemowo. MVGM w zasadzie przejęło cały zespół i klientów, więc nic się nie zmieniło. Dodatkowo prowadzimy współpracę partnerską z JLL, która daje nam komfort w postaci możliwości kontynuowania współdziałania. JLL ma zasadniczo współpracować z nami, jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomościami i na odwrót – my współpracujemy z nimi, jeśli chodzi o pośrednictwo i rynki kapitałowe. Nie straciliśmy wiedzy, którą przez wiele lat gromadziliśmy, a jednocześnie mój zespół i ja mamy teraz okazję uzyskać o wiele wyższy stopień specjalizacji niż ten, który moglibyśmy osiągnąć w firmie doradczej.

Jakie były podstawowe powody tej transakcji?

MdH: Jeśli spojrzeć na zarządzanie nieruchomościami, to – na poziomie podstawowym – im większą ma się skalę, tym bardziej stabilny zwrot można uzyskać, co w rzeczywistości oznacza większe możliwości inwestycji w samą firmę. Ponadto MVGM miało ambicje, aby znacząco się rozwinąć. Rozmawialiśmy z wieloma podmiotami, w tym z JLL.

Jakiego rodzaju synergii można oczekiwać w związku z większą skalą?

MdH: Rozwijanie biznesu i efekt skali sprawiają, że można skuteczniej wykorzystywać pracę swojego zespołu. Na tej efektywności zyskują także klienci. Mówi się, że zarządzanie nieruchomościami to biznes oparty na ludziach; liczba pracowników, których potrzeba do realizacji określonych zadań, jest dość wysoka. Im więcej mandatów – zwłaszcza jeśli pochodzą od jednego klienta i wiążą się z pracą w całej Europie – tym lepiej można wykorzystać skalę i wiedzę.

VdB: Firma staje się dużo bardziej efektywna i może optymalizować swoją działalność. Bez odpowiedniej skali to dość trudny biznes. Poza tym pozwala ona również na optymalizację jakości działań administracyjnych dla klientów, zapewniając całkowitą prawidłowość realizowanych usług.

MdH: Oprócz tego mocno inwestujemy w personel i IT. Można powiedzieć, że jeśli zarządca nieruchomości nie inwestuje i nie wprowadza innowacji, trudno jest mu być konkurencyjnym.

Rozmawiałem z pewnym zarządcą nieruchomości, który próbował stworzyć system pozwalający właścicielom nieruchomości na oglądanie wszystkich swoich budynków w dowolnym miejscu na świecie z jednej strony internetowej, ale zorientował się, że istnieje problem ze standaryzacją pomiędzy różnymi krajami i różnymi systemami prawnymi…

VdB: MVGM to pierwsza firma zarządzająca nieruchomościami, która myśli inaczej. My rozumiemy, że Europa ma różne waluty, różne języki, różne systemy prawne, więc nie sposób powiedzieć: „Nasi drodzy zarządcy nieruchomości, to jest platforma, z której będziemy od teraz korzystać w Europie”. Takie podejście po prostu nie działa. Spójrzmy na przykład na Polskę – przepisy zmieniają się tak szybko, że żaden system nie może ewoluować w takim tempie, by nadążyć za nimi. To jedna sprawa. Druga jest taka, że zawsze mówimy o lokalnych bazach danych, nigdy o centralnej, i to jest coś, co MVGM zrozumiało. Posiadamy platformę, którą obecnie rozwijamy wraz z kilkoma klientami – dużymi funduszami – aby stworzyć magazyn danych, do którego wszystkie lokalne firmy będą przekazywać informacje. My natomiast za pośrednictwem tej lokalnej bazy możemy następnie wspierać klienta, wykorzystując widok z jednego pulpitu nawigacyjnego.

Rozumiem, że zarządzanie nieruchomościami jest biznesem o niskich marżach, a więc oczywiście najlepiej robi to firma, która się w tym specjalizuje, a nie duża korporacja działająca na różnych polach?

MdH: MVGM wyróżnia się w branży dzięki ludziom, technologiom i mocnej specjalności, którą jest zarządzanie nieruchomościami. Kolejnym elementem jest klasa aktywów, w której chcemy być obecni. W Holandii jesteśmy największym zarządcą nieruchomości mieszkaniowych, ale mamy także mocną pozycję w handlu i biurach. Można powiedzieć, że jesteśmy graczem numer jeden.

Czy byliby Państwo skłonni złożyć dużym funduszom mieszkaniowym taką propozycję: „wy kupujecie nieruchomości, a my będziemy nimi dla was zarządzać”?

MdH: Rozmawiamy o tym z kilkoma dużymi inwestorami. Zastanawiamy się, jak możemy z nimi współpracować i jak wykorzystać naszą wiedzę. Jesteśmy w stanie bardzo szybko zbudować portfel nieruchomości mieszkaniowych objętych zarządzaniem przez naszą firmę. Pytał Pan, jakie są czynniki wyróżniające MVGM – jednym z nich jest to, że jest to firma o horyzontalnej strukturze, dzięki czemu decyzje mogą być podejmowane bardzo szybko.

Słyszałem, że wśród pracowników zaszły bardzo niewielkie zmiany po podpisaniu umowy, czy to prawda?

MdH: Wszystko poszło naprawdę dobrze. W całej Europie wskaźnik rotacji był bliski zeru. Wszystkie aktywa zostały przeniesione, zespół także, a dział IT wykonał fantastyczną pracę.

A co z klientami?

MdH: Wedle mojej wiedzy, do tej pory nie straciliśmy żadnych klientów. Mogę dodać natomiast, że wszyscy są zainteresowani naszym doświadczeniem w sektorze mieszkaniowym.

VdB: Trzeba podkreślić, że czasami słyszy się na rynku pytania – mówię szczerze – „a kto to jest MVGM?” Tymczasem w Holandii MVGM współpracuje z największymi funduszami działającymi w Europie. Niektórzy z naszych klientów byli naprawdę zadowoleni, że firma będzie teraz działać w Polsce.

Chciałbym porozmawiać o cross-sellingu. Mają Państwo umowę z JLL, dzięki której będziecie wzajemnie korzystać ze swoich usług i świadczyć wspólnie kompleksowe usługi. Jak długo będzie obowiązywała ta umowa?

MdH: Dwa lata, ale trzeba pokreślić, że obie strony chcą kontynuować tę współpracę znacznie dłużej.

Może jednak nadejść taki dzień, w którym Państwa firma i JLL rozejdą się.

MdH: Trzeba spojrzeć na to inaczej. Naszą ambicją nie jest rozwijanie biznesu poprzez cross-selling. Rozpoczęliśmy z JLL współpracę, zgodnie z którą, jeśli klienci poproszą o wsparcie przy transakcji, możemy współpracować z JLL w tym zakresie. Chcę jednak jasno powiedzieć, że JLL nie ma dostępu do naszej bazy klientów i danych, a my nie mamy wglądu w bazę klientów czy dane JLL. To nasi partnerzy decydują o tym, jak chcą z nami współpracować.

VdB: Niektórzy z naszych klientów są naprawdę zadowoleni, bo potencjalny konflikt interesów już nie istnieje. Jest to bardzo pozytywny element transakcji.

Urodzeni zarządcy

Maarten de Haas, dyrektor handlowy w Europie, MVGM. Jest odpowiedzialny za rozwój biznesu MVGM w Europie. Dotyczy to zarówno klientów i rynków regionalnych, jak i zespołu firmy oraz nowoczesnych technologii, które MVGM wdraża. Maarten jest ekspertem z 15-letnim doświadczeniem we współpracy z inwestorami, biznesem korporacyjnym, specjalizuje się również w tworzeniu zespołów świadczących usługi dla klientów zewnętrznych. Zanim dołączył do MVGM, zajmował stanowisko dyrektora ds. klientów w regionie EMEA w Cushman & Wakefield oraz był odpowiedzialny za rozwój linii biznesowej zajmującej się zarządzaniem aktywami. Karierę zawodową rozpoczął, pracując dla firm z tzw. wielkiej czwórki – Deloitte i Ernst & Young, w których odpowiadał za globalną lub regionalną restrukturyzację spółek z różnych branż. Maarten jest członkiem Global Strategy Groups.

Virginie de Baere, dyrektor zarządzająca MVGM w Polsce. Jest jedną z najbardziej uznanych ekspertek w dziedzinie zarządzania nieruchomościami w Polsce. Przez ponad 10 lat była związana z firmą doradczą JLL, gdzie od 2009 roku aktywnie uczestniczyła w tworzeniu portfolio usług zarządzania nieruchomościami i zespołów dedykowanych property management w krajach Europy Środkowej i Wschodniej. W 2013 roku Virginie została awansowana na stanowisko szefa tej linii biznesowej. Podczas swojej kariery współpracowała m.in. z Deka Immobilien, Deutsche Asset and Wealth Management, HB Reavis, CA Immo, Axa Real Estate, Pradera, W.P. Carey, Invesco, GLL, Standard Life, SEB, Aviva, GE Capital i Immofinanz. W grudniu ubiegłego roku, po finalizacji przejęcia usług property management od JLL przez MVGM, Virginie została powołana na stanowisko dyrektora zarządzającego MVGM w Polsce.